fbpx

O que é retificação de área e como fazer?

Entenda o que é a retificação de área e como fazer para adequar a descrição do imóvel
Entenda o que é a retificação de área, quando é necessária e como fazer para adequar a descrição do imóvel com o que consta na matrícula.

Direito Imobiliário é um dos ramos do direito público que mais atinge a vida dos cidadãos brasileiros e que movimenta a economia do país, razão pela qual é crucial entender seus procedimentos e institutos, ficando a par da evolução por que passa esse importante ramo do direito.

Neste artigo vamos abordar uma dúvida muito comum: o que é a retificação de área e como esse procedimento pode ser realizado.

O que é retificação de área

Retificação de área é o procedimento por meio do qual é feita a adequação da descrição do imóvel constante no texto do Registro de Imóveis com a realidade do terreno, sempre respeitando as áreas públicas e os limites dos imóveis confrontantes. Em melhores palavras, é o procedimento que realiza o ajuste entre a descrição das marcas e divisas que o imóvel realmente tem e a descrição que consta na Matrícula do imóvel.

De acordo com a legislação vigente no país, a retificação de imóvel está presente no artigo 1.247, do Código Civil, que diz que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.

Além disso, a Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registro públicos, em seu artigo 212, determina que “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”.

Pela análise dos citados dispositivos, fica claro que retificação de área diz respeito à correção da descrição do imóvel, o que leva a um aprimoramento do direito de propriedade individual, contribuindo para uma melhor organização dos solos e dando vida à função social da propriedade.

Quando ela é necessária

Conforme o disposto no artigo 212, da Lei 6.015/73, a retificação de área deve ser feita quando a descrição da propriedade presente na sua Matrícula no Registro de Imóvel for, de alguma forma, omissa, não contendo informação necessária, imprecisa ou não condizente com a realidade.

Documentos necessários para a retificação de área

·         Identificação do solicitante;

·         Identificação e caracterização do imóvel a ser retificado;

·         Identificação dos confrontantes do imóvel;

·   Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, em caso de imóvel rural, acompanhado da denominação e das características, confrontações, localização e área do imóvel;

·         Memorial descritivo, para exata localização do imóvel retificando;

·         Anotação de Responsabilidade Técnica – ART devidamente quitada;

·         Levantamento Topográfico e Levantamento planimétrico atual;

·         Planta da área, conforme consta na matrícula;

·    Assinatura reconhecida em cartório do proprietário atual do imóvel, dos confrontantes que constam na planta e do técnico responsável pelo levantamento topográfico;

·         Certidões dos Registro de Imóveis correspondentes aos imóveis retificando e confrontantes.

Como é feita a retificação de área

Como dito anteriormente, a retificação de área está prevista no artigo 1.247, do Código Civil cumulado com o artigo 212, da Lei 6.075/73. Esses dois dispositivos legais possibilitam ao interessado a abertura de procedimento judicial para retificação de área.

O procedimento judicial para esse tipo de ação deve ser proposto pelo interessado, que pode ser tanto o proprietário do imóvel, como o seu adquirente, quanto qualquer outra pessoa prejudicada.

A partir daí, ingressa-se com petição inicial devidamente acompanhada de documentos comprobatórios do que se está alegando, tais como Memorial Descritivo, mapa, Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, escritura de aquisição do imóvel e mais documentos já citados aqui em momento anterior.

Impetrada a petição inicial, o juiz deve analisar o caso e as provas, sendo facultado a ele pedir a manifestação do Cartório de Registro de Imóveis, que analisará o pedido e poderá fazer sugestões, sugestões essas que podem ser seguidas ou não, a depender do entendimento do juiz do caso.

Encerrada essa parte de consulta, passa-se à sentença, que se procedente, levará à expedição de Mandado de Registro acompanhado das provas do processo, que deverá ser entregue ao Cartório de Imóveis para que se proceda à retificação da área na matrícula do imóvel em questão.

Quem tem direito reintegrar em sua matrícula área devoluta?

Áreas devolutas ou terras devolutas são terrenos devolvidos ao domínio do Poder Público, que não foram transferidos de forma legítima e não integram o patrimônio de pessoa privada. O termo “devoluto” se refere a terra devolvida ao Estado.

Para que área devolvida ao Estado seja reintegrada à matrícula de determinada pessoa, ela precisa ser ocupante do terreno urbano ou rural e ter posse mansa e pacífica do imóvel.

Quando a retificação de área é possível

De acordo com o que descreve o artigo 213, da referida Lei de Registros Públicos, o Oficial procederá à retificação de área por iniciativa própria ou a requerimento do interessado quando houver:

·    Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; 

·    Indicação ou atualização de confrontação;

·    Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

·    Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

·    Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

·    Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

·    Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

Além disso, a retificação de área apenas pode ser feita por meio de pedido do interessado no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área.

É possível fazer retificação de área extrajudicial?

De acordo com as inovações trazidas pela Lei 10.931/04, que alterou a redação dos artigos 212, 213 e 214, da Lei 6.015/73, passou a ser permitida a retificação de área de forma administrativa no Cartório de Registro de Imóveis do local onde o imóvel está localizado, procedimento muito mais célere e eficiente do que o judicial.

O que fazer quando a retificação de área ultrapassar 20% da área que consta na matrícula

É um equívoco considerar que o procedimento de retificação de área pode resultar em alteração de dimensão de imóvel. O que se tem é que o procedimento em questão proporciona a correção da descrição do terreno. Como já dito mais acima, a retificação não corrige o imóvel em si, mas sim sua descrição no documento registral.

Aqui, preza-se pela comprovação de que o imóvel em questão sempre teve aquela área específica, ocorrendo uma falha no registro, que vai então ser corrigido, passando a conter a informação certa.

Existe algum limite de área a ser retificado? Bem, conforme a legislação vigente, não há um limite matematicamente predeterminado, o que se deve ter é bom senso, uma vez quanto maior a divergência entre as áreas, mais difícil será a comprovação de que aquilo se trata de retificação e não de aumento ilegítimo de terra.

A utilização do artigo 500, § 1º, do Código Civil nesses casos foi admitida por Tribunal de Justiça, entendendo-se que o limite de até um vinte avos (5%) de diferença nas dimensões da área determinada pelo artigo em questão só se justifica em casos excepcionais, não sendo aplicadas aos imóveis rurais. Nesse caso, é necessária a realização de levantamento também dos imóveis confrontantes para determinar que não há sobreposição de áreas.

É preciso deixar claro que a retificação de registro se trata de questão de direito real imobiliário, direito público, indisponível, que só pode sofrer alteração por determinação legal e atinge a todos, sem distinção.

Agora que você entendeu todos os processos de retificação de área. Veja abaixo mais alguns assuntos relacionados a retificação de área como sobreposição de área e usucapião.

O que é sobreposição de área e porque isso acontece

Antes de adentrar na sobreposição de área em si, primeiramente precisa-se saber que em 2012 foi criado o Cadastramento Ambiental Rural – CAR, que é um cadastro obrigatório a todos os imóveis rurais e que tem a finalidade “de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento”.

Os § 3º e § 5º, do artigo 176, da Lei 6.015/73, determinam que:

§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o (código do imóvel, dados constantes do CCIR, denominação e suas características, confrontações, localização e área) será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. 

§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao Incra certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.

Acontece que em diversas situações, quando se tenta cadastrar o Memorial Descritivo no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA para fins de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóvel rural, como previsto pelo artigo 176, § 3º, da Lei de Registros Públicos transcrito mais acima, descobre-se a existência de processo de certificação em curso daquela mesma área territorial, o que se chama de sobreposição de áreas.

Em melhores termos, pode-se dizer que a sobreposição de área se trata da existência de diversos processos de cadastramento de terras referentes à mesma superfície territorial, o que pode indicar a existência de fraudes e cadastros falsos.

Por que situações como essa acontecem? 

Em parte, pode-se dizer que a sobreposição de área acontece pela falta de georreferenciamento de imóveis rurais, que se tivesse sido feito, proporcionaria maior segurança jurídica da propriedade, evitando descrições equivocadas e possibilitando a localização exata dos imóveis.

E como se resolve a sobreposição de áreas? 

De acordo com os diversos casos julgados pelo Judiciário, a determinação é que, quando comprovada a sobreposição de terras, deve prevalecer o registro mais antigo, exceto, logicamente, se o documento for considerado fraudulento, quando passa a se tratar de uma questão criminal.

Retificação de área X ação de usucapião

Não deve haver confusão entre os institutos da retificação de registro imobiliário com regularização de sobras de área. A retificação deve ser feita sempre que o titular de domínio averiguar que existem diferenças entre a realidade fática de seu imóvel e o que consta nos cadastros imobiliários, por erro de descrição no registro do imóvel.

A sobra de área detectada, por sua vez, supõe-se tratar de área não titulada, cuja aquisição poderá ser objeto de declaração judicial por meio de ação de usucapião, desde que obedecidos aos requisitos estipulados pela lei.

Como se vê, a retificação de registro de área não se trata de forma originária de aquisição de propriedade de imóvel que não possui domínio, como o é a usucapião, e muito menos pode ser utilizada para acréscimo significativo da área original.

Quando só cabe ação de usucapião

Ação de Usucapião é utilizada quando se pretende adquirir a propriedade de bem móvel ou imóvel, em razão da utilização prolongada do bem, de forma contínua e incontestada, com ânimo de dono, ou seja, agindo como se o proprietário fosse, com vontade de ter a coisa para si. A legislação brasileira prevê várias formas de usucapir, entretanto, para a sua instauração, deve-se obedecer aos requisitos legais.

Veja matéria completa sobre usucapião extrajudicial.
Nós, do escritório Borguezan Advocacia, seguiremos compartilhando informações importantes sobre a legislação vigente. Ainda tem dúvida sobre o que é a retificação de área e como fazê-la? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

© 2020 J. Borguezan Advocacia e Consultoria Jurídica – Todos direitos reservados. Desenvolvido por 3MIND.