Usucapião Extrajudicial: Como Funciona e Quem Tem Direito?

Antes de falar sobre como funciona o usucapião extrajudicial, é bom relembrar o que é usucapião, que nada mais é que uma das formas de aquisição de alguns direitos reais, como o direito de propriedade.
A principal característica do usucapião, é que a pessoa se torna dona por ter passado certo tempo na posse mansa e pacífica daquele bem. Existem outros requisitos, mas esse é o principal.

Dito isso, podemos falar sobre a modalidade extrajudicial do usucapião. Ele se caracteriza quando se obtém a concordância dos envolvidos. Neste caso, não haverá disputa entre os interessados e o registro pode ser realizado pelo Registro de Imóveis.

Diferente do usucapião por meio de ações judiciais, que são necessárias quando há disputa. Ou seja, quando algum interessado não concorda com o usucapião a favor do possuidor.
Quanto tempo precisa ter para pedir usucapião extrajudicial?
Quanto a essa questão, a resposta muda de acordo com o caso apresentado pelo interessado. A lei prevê diferentes situações de usucapião e para cada uma existe um prazo.
Em relação aos imóveis:

• O maior prazo é de 15 anos (usucapião extraordinária, artigo 1.238, Código Civil);
• Usucapião em 10 anos (usucapião ordinária, artigo 1.242, Código Civil);
• Em 5 anos (usucapião especial, artigos 1.239 e 1.240, Código Civil);
• Usucapião especial familiar (conhecida por “abandono de lar”, artigo 1.240-A, Código Civil), que se completa em 2 anos.

Pelas diversas situações que a lei prevê, é importante uma análise feita por um advogado especialista, a fim de afirmar se determinada situação se enquadra em uma opção ou em outra.

Onde Fazer o Pedido e Quem Tem Direito de Pedir?

O pedido deverá ser feito perante o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca em que estiver localizado o imóvel objeto do usucapião.
O pedido de usucapião extrajudicial deve ser feito por aquele que tem a posse atual do imóvel.

Pode acontecer de o imóvel estar na posse de mais de uma pessoa, como cônjuge, irmãos ou sócios. Neste caso, cada um pode requerer o usucapião extrajudicial e se o requerimento não for apresentado por todos, os demais deverão ser notificados para se manifestarem.

Entretanto, o interessado, ou os interessados devem apresentar um requerimento, por meio de um advogado que deverá anexar alguns documentos (de acordo com o caso apresentado por ele), como:

• Endereçar ao Ofício de Registro de Imóveis competente;
• Qualificação das partes a mais completa possível;
• Estabelecer a modalidade de usucapião (Ordinária; extraordinária; especial Urbana e Especial Rural);
• Se houver cessão de direitos possessórios, qualificar todas as partes e constar a data de cada cessão;
• Expor os fatos que fundamentam o pedido;
• Mencionar o início da posse e o modo de aquisição e as características da posse, constar se houver, a existência de construção ou de qualquer outra benfeitoria e suas respectivas datas;
• A descrição completa do imóvel, seu endereço, inscrição imobiliária Municipal e indicação de sua respectiva matrícula ou transcrição, se houver.
• Atribuir valor ao imóvel;
• Requerer a notificação dos interessados, para que se manifestem no prazo de 15 dias, incluindo a Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal.
• Além dessas informações necessárias, devido a um provimento do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) e a Lei 6.015/73, é exigido mais um rol de documentos que devem ser apresentados, que são eles:
• Ata notarial;
• Planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado;
• Prova de Anotação de Responsabilidade Técnica, feita pelo profissional no respectivo conselho de ­fiscalização profissional, além da prova de recolhimento da taxa;
• Anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel objeto da usucapião e nas matrículas dos imóveis confinantes, mediante assinatura no memorial descritivo;
• A forma de aquisição da posse ou quaisquer outros documentos que demonstrem o início e a sequência da cadeia possessória e a data;
• Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel e do domicílio do requerente, cônjuges ou companheiros, e ainda, em caso de sucessão da posse, as certidões também deverão ser emitidas em nome dos possuidores, cônjuges ou companheiros, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel;
• Descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores (Artigo 4º, V, do Provimento 65 do CNJ);
• Procuração outorgada ao advogado pelos requerentes e por seus cônjuges ou companheiros;
• Certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento (Artigo 4º, VIII do Provimento 65 do CNJ);

Por fim, importante ressaltar para que o procedimento seja o mais rápido possível, é necessário cumprir todos os requisitos exigidos por lei e se atentar a cada detalhe que eventualmente o Registro de Imóveis de sua região possa solicitar. Dessa forma, evitam-se devolutivas e seu registro ficará pronto dentro de pouco tempo.

Vale o destaque que essa modalidade de usucapião feito diretamente nos serviços notariais e de registro de imóveis, sem dúvida foi um grande avanço nos quesitos de economia e rapidez e surgiu com a finalidade de reduzir o volume de demandas no Poder Judiciário. A ideia é levar para a esfera administrativa aquilo que não envolve discussão.

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