A posse precária de um imóvel é normalmente conferida pelo vendedor ao comprador no momento em que assinado o contrato de compra e venda, para que o vendedor consiga exercer a posse do imóvel desde a assinatura do contrato, mas de forma provisória. Essa posse provisória, que é também chamada de precária, se torna automaticamente definitiva quando o comprador acaba de pagar o preço pactuado.
Já a posse definitiva é aquela transferida pelo vendedor ao comprador de forma irreversível e duradoura, o que normalmente acontece quando o preço é integralmente pago. Fica estabelecido, de início, portanto, essa diferença.
Além disso, para falar sobre posse precária de imóvel é importante, também, discorrer sobre usufruto, que é o direito sobre imóveis alheios, atribuindo à pessoa que possui o usufruto, o direito de uso e dos frutos, como rendas, mesmo não sendo ele o proprietário.
De acordo com o Código Civil, o possuidor é quem exerce um dos poderes inerentes à propriedade. Já o proprietário é quem pode usar, dispor do imóvel.
O usufruto vitalício é o que possui validade enquanto o usufrutuário estiver vivo – aquele que possui direito de uso e administração das rendas. O usufruto por tempo determinado acontece quando é extinto o direito no fim de um prazo.
O usufrutuário tem direito de posse, uso, administração e ciência dos frutos. Quando o usufruto se enquadra nos títulos de crédito, ele tem direito de receber frutos e cobrar as dívidas.
Um usufrutuário pode usufruir em pessoa ou fazer arrendamento, desde que não mude a destinação econômica e que tenha a autorização do proprietário.
Um usufruto termina com o cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis, com a morte do usufrutuário ou antecipação da extinção em concordância com o usufrutuário.
Uma pessoa que adquire um novo imóvel recebe a propriedade, mas nem sempre recebe a sua posse. Sem a posse o novo proprietário não pode usufruir dele. Em uma compra e venda, a posse é transmitida no momento em que é paga a maior parte do preço concordado entre quem vende e quem compra. É fundamental que tudo fique registrado no contrato de compra e venda, assinado pelas partes.
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