Por muitas vezes surgem conflitos entre proprietários de imóveis, quanto à extensão e limites destes. Para a solução desses problemas a legislação civil destaca a necessidade de utilização de ações judiciais denominadas demarcatória e reivindicatória.
A discussão pode se iniciar pela mudança no curso de um rio, alteração na posição de uma cerca, uma situação de erosão em terrenos ou pela construção de uma edificação. Situações essas que colocam dúvida de onde inicia e termina o domínio de cada proprietário.
Com isso, por mais que sejam ações distintas, ambas têm como objetivo final, que um determinado proprietário possa recuperar a parte do terreno ou edificação que lhe pertence.
O que difere as ações é que na Reivindicatória os limites já estão expressamente conhecidos e determinados, caso em que a pretensão é a afirmação do direito de propriedade daquele que teve parte do imóvel invadido. Ao passo que na ação Demarcatória, não se tem certeza dos limites entre os imóveis confrontantes, e nesse caso, necessário fazer essa investigação prévia para então declarar a quem efetivamente pertence.
Nesse contexto, a ação Demarcatória trata-se de um procedimento mais complexo, prevista nos artigos 569 a 598 do Código de Processo Civil.
Quais os requisitos para ajuizar uma ação de demarcação e posteriormente a reivindicatória?
Tratando-se de dispositivo específico para solucionar conflitos entre imóveis particulares, os requisitos básicos para iniciar o processo são:
- Que os imóveis urbanos ou rurais sejam de propriedade privada;
- Que os imóveis sejam confinantes, ou seja, contíguos ou vizinhos um do outro;
- Que os limites não estejam claros, definidos ou que sejam confusos.
Presentes estes requisitos, não o caso de demarcação extrajudicial, o juiz do processo de demarcação fará a análise das escrituras de compra e venda e dos registros das matrículas dos imóveis a fim de se verificar os limites ali estabelecidos. No entanto, caso tais documentos contenham algum vício ou informação que demonstre confusão entre os limites, o juiz poderá requerer a apresentação de outras provas e até mesmo solicitar uma perícia judicial, a ser realizada por profissional tecnicamente habilitado que fará o georreferenciamento dos imóveis.
Dito isso, importante salientar que a legislação civil, traz no Código de Processo Civil editado em 2015, no artigo 571, a possibilidade de demarcação de imóveis pela via extrajudicial, ou seja, de forma amigável, dispositivo que apresenta os seguintes requisitos:
- Os interessados devem ser maiores;
- Ter capacidade civil plena para exercer os atos da vida civil;
- Estar de comum acordo com a solução encontrada para o conflito;
- Obedecer às regras dos artigos 583 e 584 do Código de Processo Civil;
O Artigo 583 estabelece regras técnicas para apresentação do memorial descritivo e das cadernetas de campo para o georreferenciamento.
O Artigo 584 estabelece formas de delimitação técnica da área a ser seguida pelos peritos na elaboração dos laudos, como a colocação dos marcos.
Diante das regras legais existentes, avaliadas as situações em cada caso concreto, os interessados economizam tempo e dinheiro ao optarem pela solução consensual. Caso contrário, terão que contar com o judiciário para decidir e resolver o conflito.
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