Algumas dúvidas surgem quando um imóvel é alugado e utilizado para uma atividade comercial, afinal, o espaço locado muitas vezes passa a se transformar não apenas em uma fonte de renda para o empresário, como também torna-se referência, fazendo as pessoas associarem o lugar a determinada atividade comercial. Mas a quem pertence o ponto comercial e existe proteção jurídica para defender o ponto? O resultado do investimento pertence ao locatário e empresário ou ao dono do imóvel?
A resposta é simples e a partir de então podemos desenvolver mais algumas questões. O ponto comercial pertence a quem explora a atividade, isto é, o locatário, e não ao proprietário do imóvel. Para que o ponto comercial exista, ele depende da exploração da empresa, e de que a atividade aconteça. Mas para qualquer comércio, há um investimento. E todo investimento precisa de uma proteção do direito. Nesse caso, a proteção surge para que o empresário não perca os gastos com o término da locação.
Esse direito é exercido por uma ação renovatória. A ação protege o direito ao ponto comercial que resultou em uma atividade econômica. Nesse caso, na sublocação quem tem direito à renovação será o sublocatário, que é quem, naquele momento, possui o ponto.
No entanto, alguns requisitos precisam ser preenchidos para ter a proteção do ponto comercial. O direito não é absoluto, importante frisar, a partir do momento que vai de encontro ao direito de propriedade do locador. Então, sempre fique de olho em possíveis ações judiciais e mantenha-se bem informado com um advogado.
> Requisitos para a proteção do ponto comercial
- O contrato a ser renovado precisa ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado: para o empresário, não é uma ação legal fazer a formalização do contrato por um prazo indeterminado, porque o vínculo com o locador poderia ser encerrado simplesmente com uma comunicação prévia. No entanto, sabemos que é interesse do locatário, principalmente quando a atividade comercial começa a dar certo, manter-se no mesmo local por um maior período para garantir que se torne uma referência e que seja conhecido.
- O prazo mínimo de renovação de contrato e a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos precisa ser de cinco anos: é possível que o prazo de cinco anos seja formado pela soma de vários contratos escritos com um período de duração menor, no entanto, precisam ser sucessivos e a somatória de todos precisa ter duração igual ou superior ao requisito legal. Vale ressaltar que a exigência de um contrato escrito para que seja possível a renovação é válida para qualquer contrato somado para composição dos cinco anos, no entanto, não existe a exigência de que todos sejam por prazo determinado. Apenas o último será renovado.
- O locatário precisa explorar o comércio no mesmo ramo, em um prazo mínimo e ininterrupto de três anos: existe essa exigência de que o empresário explore a atividade econômica por pelo menos três anos seguidos. É o período em que se considera necessário para que o local passe a agregar valor e poder deferir o direito à renovação.
No entanto, ainda existe um outro requisito importante a ser levado em consideração para interpor a ação renovatória. A ação deve ser interposta entre um ano e seis meses antes de terminar o contrato que precisa ser renovado, sem suspensão ou interrupção. O que se recomenda e é mais prudente é que no início do último ano de contrato, o locatário inicie uma formalização por escrito prevendo a renovação.
Esse direito de renovação pode ser transferido para os sucessores da locação e, se houver a morte de algum dos sócios da empresa, o que fica, se continuar no mesmo ramo, permanece com o direito de renovação.
Entretanto, para toda regra existem exceções. Nesse caso, mesmo com os requisitos preenchidos para a ação renovatória, há duas situações em que o direito do proprietário prevalece diante o direito do locatário, tornando possível que o dono do imóvel tome a propriedade para si:
- se, por determinação do Poder Público, o imóvel precisar passar por obras de radical transformação; ou para modificações da mesma natureza, aumentando o valor do negócio;
- se o imóvel for utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o proprietário o detentor da maioria do capital, ou o cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse caso, o imóvel não pode ser usado para fins do mesmo ramo do locatário.
Caso o dono do imóvel não faça as alterações previstas pelo Poder Público no prazo de três meses de entrega do imóvel e se a renovação não ocorrer devido a uma proposta de terceiro, o empresário tem direito a indenização para ser ressarcido dos prejuízos não apenas com o fechamento do negócio, com o que vai precisar arcar para mudança de local e desvalorização do fundo de comércio.
Para qualquer dúvida, sempre procure um advogado, afinal, é o seu negócio que está em jogo e o futuro da sua empresa, seja ela pequena ou de grande porte.
Nós, do Advocacia Borguezan estamos prontos para te ajudar em qualquer dúvida. Ficou alguma questão? Entre em contato conosco. Converse com a nossa equipe sem compromisso através do Whatsapp.
