Desde 2019, uma decisão judicial estabeleceu normas, em Santa Catarina, para que uma pessoa possa obter uma matrícula de um imóvel por meio de uma escritura declaratória de localização de parcela da propriedade rural que é mantida em condomínio. Bem, o assunto não é dos mais fáceis, mas como há normas a seguir, fica mais fácil de entender como acontece o parcelamento extrajudicial de imóvel em Santa Catarina.
A situação é prática, até certo ponto, porque não exige que todos os condôminos compareçam, autorizando que a escritura seja firmada exclusivamente pelos efetivos do imóvel que se quer judicializar.
A regra, no entanto, vale para a regularização de imóveis não inferiores a dois hectares, registrados em condomínio, mas em situação localizada, ou seja, por divisas. Nesses casos, será respeitada a fração mínima de parcelamento, fazendo-se com o acordo dos confrontantes das parcelas que serão extremadas.
Para regularizar o imóvel, a posse do proprietário deve contar no mínimo cinco anos, sendo permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores (para comprovar, basta uma declaração do proprietário, sendo corroborada pelos confrontantes).
Além disso, será necessária uma escritura pública declaratória para fins de locação da parcela. Para isso, é obrigatória, a intervenção de todos os confrontantes, sejam eles condôminos ou não na área maior. Caso seja impossível o acordo de qualquer confrontante no ato notarial, ele será notificado para se manifestar em um prazo de 15 dias. Caso ele não compareça no prazo, o acordo será presumido.
De modo geral, para o parcelamento extrajudicial, será preciso apenas do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e a prova de quitação do Imposto Territorial Rural (ITR). Com isso, a escritura pública deve ser protocolada no Ofício do Registro Imobiliário da circunscrição do imóvel.
Assim, o registrador vai abrir a respectiva matrícula para a parcela localizada. Caso seja uma localização cumulada com retificação, será preciso a averbação e o registro.
Se houver a incidência de cláusulas, ônus ou injustiças sobre a parcela da localização ou retificação, serão observadas algumas questões:
- No caso de hipoteca, não será necessário acordo do credor hipotecário, mas o registrador de imóveis deve comunicar a ele a realização do registro da localização da parcela;
- No caso de penhora, não é necessária autorização judicial para o registro e/ou retificação, mas a Justiça precisa ser comunicada;
- Ainda no caso de penhora, sendo ela fiscal em favor do INSS, havendo o devedor ofertado o imóvel como garantia de uma dívida, não poderá ser administrada a localização sem o acordo do órgão;
- Em casos de anticrese, é indispensável a anuência do credor anticrético;
- Se a propriedade for fiduciária, a localização da parcela será instrumentalizada em conjunto, tanto pelo credor quanto pelo devedor;
- Em casos de usufruto, a localização é obrigatoriamente firmada pelo nu-proprietário e pelo usufrutuário;
- Já em casos de indisponibilidade por determinação judicial ou ato da administração pública federal, o procedimento não acontece;
- Na hipótese de a parcela estar sob arrolamento, medida de cautela fiscal, é possível o registro da localização, mas o fato deve ser comunicado ao agente fiscal;
- E, por fim, em caso de incidência de outros problemas, será aplicada a regra qualificatório inerente às escrituras públicas de divisão.
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