Para entender quando o usucapião se faz obrigatório em uma ação ao invés da retificação de área é preciso entender o que cada um desses termos significa. Entendendo com cautela cada um, é possível também compreender quando devem ser utilizados e também o que é necessário para que para o registro do imóvel. No entanto, é importante saber, de início, que a obrigatoriedade do usucapião está ligada ao tamanho da área que vai ser retificada.
Vamos começar pelo usucapião, mais comum e mais falado entre as pessoas. Dessa forma, a compreensão fica ainda mais fácil para você. O usucapião é um direito que uma pessoa adquire na posse de um imóvel porque utilizou o espaço por um tempo determinado, contínuo e incontestadamente (esses três requisitos são bem importantes). No caso de imóvel propriamente dito, qualquer bem, desde que não seja público, pode ser adquirido por meio do usucapião. A forma extrajudicial do usucapião acontece quando o procedimento é realizado em cartório.
Existem algumas modalidades de usucapião. Essas modalidades são aplicadas tanto para bens móveis, quanto para bens imóveis. No caso dos bens imóveis, o usucapião pode assumir uma modalidade extraordinária, ordinária, especial rural, entre outras. Cada uma delas apresenta um tempo mínimo em que a pessoa precisa ter ocupado o imóvel. Vamos apresentar os detalhes entre elas:
Extraordinária
- A posse do imóvel precisa ser por 15 anos, sem interrupção e sem oposição
- Precisa ser independente de título e boa-fé
- Pode haver redução do prazo caso o possuidor tenha feito obras no local ou serviços de caráter produtivo
Ordinária
- Posse por 10 anos continuamente
- Boa-fé e justo título (comprova a posse do imóvel)
- Pode fazer redução do prazo se houver uma aquisição onerosa, com registro, se os possuidores fizeram do local uma moradia ou se realizaram um investimento de econômico na área
Especial rural
- Posse por 5 anos
- Precisa ser em zona rural, área de até 50 hectares e produtiva para trabalho próprio ou da família, sendo também espaço de moradia
- Possuidor não pode ter outro imóvel
Especial urbano
- Posse por 5 anos
- Precisa ser em zona urbana, com área de até 250 m² e ser usado para moradia
- Possuidor não pode ter outro imóvel
Coletiva
- Precisa ser em áreas urbanas e ocupado por uma população de baixa renda para a moradia, por cinco anos ininterruptos, com uma área superior a 250 m²
- Possuidores não podem ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural
Especial familiar
- Posse ininterrupta por dois anos de um imóvel urbano de até 250 m²
- Ex-companheiro (a) ter abandonado o lar
- Uso para moradia própria ou familiar
- Não ter outro imóvel em seu nome
Já no caso de bens móveis, as modalidades são bem mais simples, porque elas podem ser apenas ordinárias ou extraordinárias. No caso da modalidade ordinária, é preciso possuir a coisa móvel como sua, de forma contínua e incontestadamente por três anos, apresentar justo títulos e boa-fé. Já na modalidade extraordinária, é preciso que a posse seja por cinco anos, independente de título e boa-fé.
No entanto, embora pareça simples e que seja necessário apenas cumprir as regras, para ter o direito reconhecido por lei, é preciso que o possuidor aprender alguns pré-requisitos, como:
- o possuidor que solicitar o usucapião precisa realmente estar no imóvel com a intenção da posse, como se fosse proprietário;
- é necessário que a posse não seja clandestina, precária, nem tenha sido adquirida por meio de violência, mas se forma pacífica e contínua.
Pode ser ocupado por usucapião aquele terreno que não tem demarcação, nem matrícula de imóvel, bem como um apartamento ou casa que está regularizada e registrada.
> Retificação de área
Quando falamos em retificação de área, no entanto, falamos em um processo mais burocrático quando devem ser modificados os ângulos, os perímetros, as áreas e outros elementos que fazem parte da área determinada do terreno. Tudo que não estiver na matrícula de tal propriedade deve conter os dados acima.
Para que a retificação de área seja feita, é preciso uma avaliação técnica de um profissional de engenharia. Ele será capaz de fazer o levantamento dos dados que são importantes para que o processo de retificação seja continuado.
Deverão ser elaborados documentos, que devem ser assinados pelos confrontantes do imóvel. Estes vão apresentar a sua conformidade com as alterações que foram assinaladas. O objetivo desse tipo de registro é que no documento estejam os elementos que foram observados no levantamento.
Como se trata de um processo minucioso, é considerado mais moroso e trabalhoso. No entanto, a retificação de área só pode ser feita por meio de Registro de Imóveis local, com a apresentação dos documentos necessário. O processo sofreu algumas mudanças com a atualização das leis, por isso estar atento aos documentos é muito importante, além de saber as novas normas para continuar com o processo.
Com a documentação que é exigida pelo órgão público, é possível fazer a correção do registro ou averbação, quando os dados apresentados são omissos, imprecisos ou até falsos.
Existem várias questões que fazem com que o usucapião seja obrigatório diante à retificação do imóvel. A principal delas é quando o tamanho da área que vai ser acrescentada na matrícula for superior a 20% da área total da matrícula. Nesse caso, é necessário o usucapião extrajudicial – procedimento feito em cartório – e não a retificação de área.
Nós, do Advocacia Borguezan estamos prontos para te ajudar em qualquer dúvida. Ficou alguma questão? Entre em contato conosco. Converse com a nossa equipe sem compromisso através do Whatsapp. 👊
