A usucapião, palavra feminina, derivada do direito romano e que quer dizer tomada, ocupação e aquisição através do uso. É o instituto que permite a aquisição originária da propriedade através da posse exercida no decorrer do tempo, seguida de uma série de requisitos determinados pela lei.
Embora a propriedade seja considerada para a vida toda, apenas se mantém esse status enquanto o proprietário exerce domínio sobre o bem, obedecendo à sua função social e realizando atividade duradoura sobre ele. Caso permaneça inerte frente à situação de usucapião, por vários e vários anos, significa, claramente, que abriu mão de seu direito de propriedade.
Vendo pela perspectiva da sociedade, que funciona como uma comunidade, é de suma importância que os bens sejam úteis, mantendo-se ativos e funcionais. Dessa forma, aquele que exerce direitos reais sobre um bem alheio, abandonado por muito tempo, também merece proteção e é por isso que se aceita e se regulamenta a usucapião.
O que é usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é uma criação recente, introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 na Lei 6.015/73, Lei de Registros Públicos, em seu artigo 216-A, que diz que “sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado”.
Analisando o artigo acima citado, fica claro que a usucapião extrajudicial é um procedimento opcional, mais rápido e que tem lugar quando não há disputa entre as partes envolvidas, ou seja, quando não existe contestação do direito do interessado na usucapião, podendo haver o registro de forma burocrática no Registro de Imóveis.
Além disso, o requerimento da usucapião deve ser instruído com a ata notarial, que é o documento público que prova um fato, a planta e o memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, as certidões negativas da situação do imóvel e do domicílio do requerente e o justo título, que é o título hábil de transferência de domínio.
Instruído o requerimento com todos os documentos exigidos na lei, o autor do procedimento extrajudicial vai dar entrada no pedido no Registro de Imóveis do lugar onde o bem está situado.
Recebido o pedido, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município para que se manifestem no prazo de 15 dias. Decorrido esse prazo sem qualquer pendência e estando em ordem a documentação exigida, “o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.”
Se a documentação não estiver correta ao final das diligências realizadas, o pedido vai ser rejeitado. Entretanto, é preciso esclarecer que essa rejeição não impede a propositura de ação de usucapião na via judicial.
Cabe deixar claro que se o pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial for contestado por qualquer interessado, inclusive pelos entes públicos, o oficial de registro de imóveis deverá remeter o procedimento ao juízo competente, cabendo ao seu autor adequar a petição inicial ao procedimento judicial comum.
- Quem pode requerer a Usucapião Extrajudicial?
A usucapião extrajudicial pode ser requerida por aquele que tem a atual posse do imóvel a ser usucapido. Nesse caso, o requerente deve ter em mãos todos os documentos enumerados pela Lei de Registros Públicos, provando que mora no imóvel, pois só assim estará apto a realizar o pedido.
- Qual o prazo para usucapião extrajudicial?
Analisando a legislação vigente no país, é possível perceber a existência de várias modalidades de usucapião e, para cada uma delas, foi estabelecido um prazo diferente.
A usucapião extrajudicial é extremamente abrangente e engloba todas as modalidades de usucapião previstas tanto em lei, quanto no Código Civil, exceto determinação legal em contrário. Dessa forma, os prazos vão variar de acordo com a modalidade adotada.
Bem, conforme determina o artigo 1.238, do Código Civil, a primeira modalidade de usucapião é a extraordinária, cujos requisitos são a posse mansa e pacífica do imóvel por 15 anos ininterruptos, e qualidade de dono, independentemente de título e boa-fé.
O prazo de 15 anos determinado para a usucapião extraordinária ainda pode ser reduzido para 10 anos se “o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
A outra forma de usucapião é a ordinária, disciplinada no artigo 1.242, do Código Civil, que determina que adquire a propriedade do imóvel aquele que o possuir por 10 anos, de forma contínua e incontestada, com justo título e boa-fé.
Aqui, o prazo também pode ser reduzido de 10 para 5 anos se “o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Existe ainda a usucapião especial rural, regulada pelo artigo 1.239, do Código Civil, que estabelece prazo de 5 anos de posse ininterrupta e pacífica de área de terra em zona rural, não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva; e a usucapião especial urbana, que se dá com a posse mansa e pacífica de área urbana por 5 anos ininterruptos, para moradia ou de sua família, como bem esclarece o artigo 1.240, também do Código Civil.
Além dessas modalidades de usucapião, em 2011 foi introduzida no Código Civil a usucapião especial familiar, regulada pelo artigo 1.240-A, que diz que:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Determinadas essas modalidades, existe ainda a usucapião indígena, disciplinada pelo artigo 33, da Lei 6.001/73, que preceitua que o índio, seja ele integrado na sociedade não, pode adquirir a propriedade plena de terra inferior a 50 hectares, desde que a ocupe como própria pelo prazo de 10 anos consecutivos.
Partindo do que foi exposto acima, fica evidente que para determinar qual o prazo para a usucapião extrajudicial, portanto, é preciso conhecer e analisar o caso concreto, contando com a ajuda de um advogado especialista na área, que vai poder determinar em qual modalidade de usucapião aquele caso se encaixa.
- Quais os documentos necessários?
De acordo com o que descreve o artigo 216-A, da Lei 6.015/73, o pedido de usucapião extrajudicial deve conter:
I – Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);
II – Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III – Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Em caso de ausência ou insuficiência do justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por outros meios de provas requeridos ao Oficial, como testemunhas, documentos, imagens, etc.
Como posso comprovar a posse?
Como se sabe, para caracterizar a usucapião, seus requisitos devem estar todos preenchidos ao mesmo tempo, quais sejam, a posse, o prazo, o ânimo de dono (possuir como seu um imóvel), a posse contínua, sem interrupção e sem oposição, sendo, dessa forma, pacífica.
Para que a posse para a usucapião esteja caracterizada, é necessária uma atitude ativa do possuidor, exercendo poderes como se proprietário fosse; e atitude passiva do real proprietário, uma vez que sua omissão quanto ao bem faz a situação se prolongar no tempo.
Além disso, a posse para a usucapião requer uma posse mansa e pacífica, ou seja, sem qualquer oposição do proprietário. Durante todo o período de posse não houve qualquer manifestação contrária por parte do proprietário. Aqui é preciso deixar claro que manifestações pela via extrajudicial não necessariamente caracterizam oposição, sendo a via judicial mais adequada para isso.
Outro requisito importante é a posse contínua, ininterrupta. Ou seja, o possuidor deve ter tido a posse do bem sem qualquer intervalo, mantida durante todo o prazo necessário para caracterizar a usucapião até a data da realização do procedimento extrajudicial.
Bem, os documentos necessários para demonstrar a posse do imóvel são os mais variados possíveis. Pode-se comprovar a posse por meio de imagens, testemunhas, comprovantes de pagamentos de contas, taxas e impostos referentes ao imóvel e muito mais.
Vale notar que a ata notarial é o meio hábil capaz de demonstrar o tempo de posse do autor e toda a sua cadeia possessória que leva à aquisição do direito de propriedade, uma vez que ela é o instrumento legal que contém os atos e fatos que ocorreram ou estão ocorrendo referentes ao imóvel e que podem ser confirmados pelo Notário.
Embora o notário seja a pessoa responsável pela elaboração da ata notarial e pela realização das diligências no local do bem, ainda se mantém a responsabilidade daqueles que fizeram as declarações contidas na ata. Assim, em caso de qualquer declaração falsa, podem ser autuados por crime de falsidade.
Preciso de um advogado?
Como fica bem esclarecido no artigo 216-A, da Lei 6.015/73, o interessado em ingressar com pedido de usucapião extrajudicial deve ser representado por advogado.
O mesmo entendimento pode ser observado no Provimento nº 65, do Conselho Nacional de Justiça, através do qual se estabelece diretrizes para a usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis. Conforme determina seu artigo 4º, o requerimento deve ser assinado por advogado ou defensor público constituído pelo requerente.
Caberá ao advogado, assim, realizar as orientações pertinentes e analisar a configuração da usucapião, usando os fatos apresentados, se tornando indispensável ao procedimento. O autor, em conjunto com o seu advogado ou defensor público, deve determinar qual a espécie de usucapião que está sendo buscada, assim como o cumprimento dos requisitos legais.
Portanto, fica bastante evidente que a presença de advogado ou defensor público é obrigatória e imprescindível para a realização do procedimento de usucapião extrajudicial.
Quais os custos?
Via de regra, obedecendo ao disposto na Lei de Registros Públicos, o requerente de usucapião extrajudicial vai possuir despesas com:
– Lavratura de Ata Notarial pelo Tabelião de Notas do município onde está localizado o imóvel;
– Planta e Memorial Descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional, exceto quando expressamente dispensados;
– Certidões Negativas da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel, expedidas nos últimos trinta dias;
– Honorários Advocatícios que seguem as Tabelas da Ordem dos Advogados do Brasil;
– Tramitação e Registro no Cartório do Registro de Imóveis.
Além de todas essas despesas, o desenrolar do procedimento pode revelar outros custos desconhecidos anteriormente, como dívidas que precisam ser resolvidas para que o procedimento ande, autenticação de documentos, taxas e vários outros.
Aqui, é de extrema importância esclarecer que os custos relativos ao procedimento em discussão, tanto no Cartório de Registro de Imóveis, quanto no Tabelionato de Notas, são regulados por uma Tabela de Custas, que é anualmente revisada pelas Corregedorias de Justiça dos estados.Nós, do escritório Borguezan Advocacia, seguiremos compartilhando informações importantes sobre a legislação vigente. Ainda tem dúvida sobre como fazer usucapião extrajudicial? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.
