Que o mercado imobiliário é um dos mais promissores em termos de potencial de investimento não é novidade, até porque dificilmente há desvalorização, porém, por conta da economia no país ser instável, o acesso a crédito imobiliário não é tão simples e muito menos barato, o que acaba sendo um obstáculo para que o mercado imobiliário se torne ainda mais atrativo.
Mas mesmo diante dessa dificuldade, as compras e vendas de imóveis movimentam o mercado imobiliário e ajudam a estimular a economia e, mesmo para quem não consegue ter acesso a créditos e pretende trocar um imóvel, há como solução a permuta, que nada mais é do que a troca entre dois imóveis.
Com a permuta há diversos benefícios, como custos menores para transferência, menos burocracia, dentre outros, É preciso, entretanto, ter cautela e tomar alguns cuidados para evitar problemas futuros, afinal de contas trata-se de uma operação de transferência de propriedade imobiliária.
A permuta de imóveis
A permuta de imóveis nada mais é do que trocar um imóvel de propriedade de uma determinada pessoa com o imóvel de outra pessoa.
Neste caso, as partes são livres para negociar os termos da permuta, o valor atribuído a cada imóvel, se será necessário uma das partes ter que pagar algum valor residual, entre outros.
Como funciona a permuta de imóveis?
A permuta de imóveis é muito simples e bastante utilizada em determinados casos no mercado imobiliário.
Para ocorrer uma permuta de imóveis, é preciso que as partes interessadas no negócio sejam proprietárias de imóveis e tenham o interesse comum de trocar os bens uma com a outra, transferindo efetivamente a propriedade do bem trocado.
No caso de imóveis com diferença de preço, o valor da diferença pode ser negociado em comum acordo entre as partes.
Questões avaliadas na permuta de imóveis
Há diversas questões avaliadas na permuta de imóveis, como, por exemplo, a situação documental do imóvel, eventuais pendências tributárias, documentação no cartório de registro de imóveis, estado de conservação de cada imóvel, avaliação realizada por profissional responsável, potencial de venda e/ou valorização.
Mas dentre os diversos itens avaliados, os mais importantes são a propriedade, regularidade documental e a situação de cada imóvel, lembrando que a existência de eventuais pendências podem até gerar a desistência do negócio.
Outra questão importante é o imóvel estar livre de ônus que o impeça de ser transferido e, caso tenha qualquer ônus, deve-se liquidá-lo para que na matrícula não tenha nenhuma restrição.
Vantagens da permuta de imóveis
Dependendo das condições negociadas, a permuta de imóveis pode gerar economia com os custos de transferência e até mesmo tributoso.
Isso porque, quando é realizada a escritura pública de permuta, como ambos estão trocando de imóveis, as despesas com o cartório podem ser divididas e, caso os imóveis sejam de valores equivalentes, não há a incidência de imposto de renda à alíquota de 15% sobre o ganho de capital, que é a diferença a maior recebida pelo proprietário em relação ao valor declarado do imóvel em sua DIRPF.
Outra vantagem da permuta de imóveis é com relação ao tempo para finalizar a transação, como é considerada uma única operação, tudo se conclui de uma única vez, enquanto na compra e venda é preciso vender um imóvel, realizar a transação e após receber pela venda se faz a operação de compra de outro imóvel, gerando custos em dobro e prazo dobrado também.
Na realização de permuta também pode-se evitar e economizar com os altos juros bancários incidentes sobre financiamento de imóveis em bancos, a depender do valor e condições da operação.
Quando a permuta de imóveis é indicada?
A permuta de imóveis pode ser realizada em diversas situações, como por exemplo, na venda de um imóvel com um valor mais alto, que normalmente pode demorar mais para vender, o vendedor pode aceitar um imóvel de menor valor e receber a diferença, chamada de torna. Também é um exemplo quando dois proprietários querem trocar seus imóveis de localidades diferentes e ao invés de primeiro vender seu imóvel para depois comprar outro, eles realizam a permuta de seus imóveis e, caso sejam de mesmo valor, não há tributação.
Também é indicada a permuta quando uma ou ambas as partes não conseguem cumprir os requisitos exigidos em financiamentos imobiliários, ou quem tem pressa em realizar a operação.
Documentos necessários para a permuta de imóveis
Por se tratar a permuta de uma operação com a transferência de titularidades, os documentos necessários são praticamente os mesmos de uma compra e venda, mas de uma forma simplificada e mais rápida.
Desta forma, um dos principais documentos que não é obrigatório, mas recomendado que se tenha, é a avaliação dos imóveis realizada por um profissional na área, isso trará segurança às partes.
Para se evitar transtornos futuros, é importante a apresentação da certidão negativa de débitos do imóvel, se estiver situado em um condomínio a declaração de quitação assinada pelo síndico, os documentos das partes, matrícula com ônus atualizada dos imóveis, as certidões de processos judiciais trabalhistas e cíveis que podem envolver o imóvel.
Cuidados ao realizar uma permuta de imóveis
Consultar um profissional
Por ser a permuta de imóveis uma operação imobiliária, é indicado que seja realizada com o auxílio de um profissional especializado, que está acostumado com esse tipo de negócio do que as partes e sua experiência será de muita valia para evitar qualquer tipo de transtorno para as partes no futuro.
Conhecer a situação dos bens
A situação legal dos imóveis é a primeira verificação que deve ser feita pelas partes, pois se houver qualquer restrição que impeça a transferência, é preciso saná-la ou cancelar o negócio por não ser possível realizar a transmissão.
Atenção ao contrato
Quando as partes resolvem fazer uma permuta de imóveis é muito importante que se faça uma Escritura Pública de Permuta de Imóveis contendo todas as condições negociadas, incluindo a descrição dos imóveis, valores, se há torna, qual a forma de pagamento em caso positivo, enfim, todos os detalhes da negociação.
Avaliar os preços do mercado
Outro detalhe financeiro importante na permuta de imóveis é com relação a avaliação do valor do imóvel.
Para os que não são profissionais do ramo, muitas vezes uma simples pesquisa de preço no mercado pode parecer suficiente para estipular o valor do imóvel. Ocorre que outros fatores devem ser levados em conta, diversos aspectos que impactam no valor de revenda, tais como conservação e benfeitorias do imóvel, localização, se está localizado em um condomínio e qual a infraestrutura, idade do imóvel, dentre outros.
Saber se os bens podem ser permutados
Tão importante como todas as demais informações, é essencial, saber se o imóvel pode ser permutado, uma vez que, se um dos imóveis estiver alienado ou até mesmo penhorado judicialmente, não será possível realizar a transferência, primeiro será preciso baixar o impedimento para posteriormente realizar a permuta.
Contrato para permuta de imóveis
Como todo negócio jurídico, o contrato especificando os detalhes acordados entre as partes é de extrema relevância, pois se houver qualquer tipo de problema futuro envolvendo os imóveis, as partes ficam resguardadas, assim como se evitar discussões e dúvidas em relação aos termos pactuados, principalmente quando há torna de uma das partes.
Permuta de Imóveis e imposto de Renda (IR)
Uma das grandes vantagens da permuta, além de ser um processo menos burocrático e oneroso do que a compra e venda, é em relação à parte tributária.
Quando é realizada a compra e venda de um imóvel por valor superior ao declarado, o que é padrão no mercado, já que o valor de mercado é atualizado anualmente e na declaração de imposto de renda o valor é fixo sem atualização, sobre a diferença de preço declarado pelo de venda há a incidência de IRPF no percentual de 15%.
Na permuta, se o valor de um imóvel é equivalente ao outro, não há que se falar em ganho de capital e pagamento de imposto de renda.
Custo da permuta de imóveis
O custo normal da permuta imobiliária são as taxas e despesas cartoriais, bem como pagamento ao eventual profissional especializado que faça a intermediação do negócio e do profissional responsável pela avaliação dos imóveis.
Desvantagens da permuta
Em que pese os custos das permutas serem menores do que da compra e venda, há também algumas desvantagens, como as poucas opções de mercado, que afeta diretamente o poder de escolha ao gosto do comprador, além de receber um imóvel na forma como se encontra, diferente de quando está na planta ou em construção, que o comprador pode personalizá-lo de forma mais fácil.
