Regularização de imóveis: saiba o que é e como fazer

Entender a regularização de imóveis

A regularização imobiliária é entendida como a legalização envolvendo algum aspecto do imóvel, seja em relação a documentação, realização de reforma que mude as características e metragem do imóvel, como também a sua construção, haja vista que tanto a documentação como a construção física e real do imóvel precisam estar em conformidade com a legislação.

O processo de regularização imobiliária, portanto, pode ser considerado como a execução de procedimentos que precisam ser realizados para que o imóvel (construção e documentação) atenda todas as exigências legais e possa ser exercido o legítimo direito de posse e propriedade, já que imóveis em situação irregular não podem ser transferidos oficialmente.

A necessidade de regularizar um imóvel 

A regularização imobiliária deve ser realizada sempre que houver qualquer tipo de alteração física ou nas características no imóvel, tais como atualizações de medidas no imóvel e terreno após reforma, atualização de planta, mudança de uso do imóvel, entre outros.

A regularização de imóveis se faz necessária, pois havendo qualquer tipo de irregularidade, o cartório de registro de imóveis não pode formalizar nenhuma transferência legal, não apenas para compra e venda, mas também para doações e transferências por causa mortis, que só podem ser efetivadas após a regularização do imóvel.

Consequências de imóveis irregulares

Há diversos tipos de irregularidades imobiliárias que resultam em consequências distintas de acordo com a situação, mas podem variar de simples multa, interdição, restrição na venda, até perda dos direitos reais sobre a propriedade. 

A consequência imediata dos imóveis irregulares são as restrições públicas no sentido do seu proprietário dispor legitimamente do imóvel, causando uma quebra aos direitos reais garantidos constitucionalmente aos proprietários.

Outro problema que a irregularidade pode ocasionar é a aplicação de multas e o imóvel não ser elegível para doação ou herança, o que quer dizer que estando o imóvel irregular, se o seu titular falecer, a Prefeitura pode impedir que seja transferido aos herdeiros.

Reforça-se que o imóvel irregular normalmente não pode ser transferido ou, se puder, fará com que o adquirente assuma um risco ou passivo e isso desvaloriza o valor de compra.

Da mesma forma, não é possível financiar um imóvel irregular em instituição bancária, o que já limita muito as opções de compra e praticamente inviabilizam o negócio se o imóvel não puder ser transferido oficialmente, já que a propriedade do imóvel se dá com a matrícula registrada no cartório, não tendo validade jurídica um simples contrato particular de compra e venda.

Documentos básicos para a regularização de imóveis

Documentos necessários

Os documentos necessários para a regularização de imóveis variam de acordo com a irregularidade que precisa ser sanada, mas, via de regra, é preciso a matrícula atualizada do imóvel com ônus, as certidões negativas tributárias, projeto técnico elaborado e assinado por profissional especializado, as respectivas licenças e alvarás de construção com os comprovantes de recolhimentos de tributos e INSS e realizar a averbação dos documentos no registro de imóveis, que de posse destes, fará os ajustes necessários para a regularização do imóvel, caso não esteja corretamente averbado.

O que fazer se não tiver os documentos

Infelizmente, diante da ausência dos documentos necessários, dependendo da irregularidade,a regularização se torna inviável. Portanto, caso não tenha os documentos, será preciso providenciá-los e, se a eventual obra estiver irregular, será necessário ajustá-la de acordo com as exigências legais, posto que sem os documentos não é possível regularizar a situação do imóvel.

Fazer a regularização de imóveis

Etapas da regularização de imóveis

Ter os documentos necessários

O processo de regularização imobiliária tem diversas etapas e pode demorar alguns meses e até mesmo anos, dependendo do que for preciso fazer, mas a primeira coisa que é preciso saber é qual a irregularidade do imóvel e obter os documentos necessários.

Elaborar um projeto técnico

Se a irregularidade for relacionada à construção, obra ou reformas em geral, é preciso que o proprietário contrate um profissional especializado para elaborar um projeto técnico e se responsabilize por ele, devendo ser averbado em cartório, pois a adequação da descrição das novas características do imóvel será realizada com base no projeto técnico. 

Permissões da prefeitura

Para se realizar qualquer construção, obra e reforma, é preciso obter licença da prefeitura, que analisará o serviço a ser realizado, se atende todas as normas necessárias e se estiver tudo certo, autoriza a realização do serviço e, após a sua conclusão, a prefeitura deve fiscalizar o estado final do imóvel e ver se foi realizado de acordo com o projeto técnico aprovado.

Estando regular a conclusão da obra, a Prefeitura expede o CVCO, também conhecido como Habite-se, que é a declaração de que a obra foi realizada e concluída adequadamente.

Emissões da Receita Federal

Com a emissão das licenças da prefeitura, o próximo passo é regularizar a parte tributária do imóvel, lembrando que é necessário recolher a contribuição previdenciária ao INSS sobre o valor da obra e só com a CND expedida é possível regularizar no cartório.

Fazer a averbação no cartório

De posse de todos os documentos necessários, é preciso dar entrada para averbação no cartório de registro de imóveis competente da região, apresentando os documentos necessários e se o cartório exigir alguma informação adicional é preciso apresentá-la.

Duração do processo de regularização de imóveis

A duração do processo de regularização de imóvel varia de acordo com a complexidade da irregularidade a ser sanada, mas normalmente os cartórios não costumam trabalhar com prazos inferiores a 30/45 dias, tudo vai depender do que é preciso fazer, pois pode ser necessária a realização de visita in loco.

Cada cartório deve respeitar e seguir o prazo estipulado por sua regional, que é dividida por Estados.

Regularização de imóveis sem escritura

Nem sempre a escritura pública é exigida, em que pese na maioria das vezes ser necessária, porque a lei considera como contrato oficial de transação imobiliária a firma em escritura pública realizada no cartório, dispensando, para fins de transferência, o contrato particular.

Mas há situações em que não há a escritura pública, principalmente em imóveis mais antigos ou rurais. Nestes casos, para conseguir realizar a regularização, é preciso a anuência e manifestação dos vendedores ou seus representantes, reconhecendo a compra e venda, porém, se não for possível, a alternativa judicial para buscar a regularização é a ação de usucapião. 

Veja mais em nosso artigo sobre as principais alternativas de regularização de imóveis sem escritura, aqui.

Custos do processo de regularização de imóveis

As taxas e despesas da parte burocrática da regularização de imóveis não são muito altas, pois incidem apenas as taxas cartoriais, mas dependendo do trabalho técnico a ser realizado, os honorários do profissional técnico, se for necessária alguma adaptação, além do recolhimento do INSS, pode sair bem caro. 

Regularização de imóveis para partilha de bens

A regularização de imóveis é um procedimento necessário, pois em algum momento ela será exigida e não há como fugir dessa exigência legal. Se engana quem pensa que se não regularizar um imóvel, deixar de pagar os tributos sobre uma reforma ou algo do gênero, quando vier a falecer o imóvel será transferido aos herdeiros e tudo se resolve.

Pelo contrário, quando o proprietário de um imóvel irregular falece, abre-se o inventário para fins de partilha dos bens entre os herdeiros, e aí começam os problemas, pois os herdeiros só poderão receber o imóvel após a sua regularização.

De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, um imóvel irregular só pode ser transferido aos herdeiros após a devida regularização, que é regida pela Lei nº 6015/73 e exige que sejam realizadas as averbações no imóvel para se proceder à transferência causa mortis.
Veja mais informações em nosso artigo sobre a regularização de imóveis em inventário aqui.