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Requerimento de retificação de área em 2021

Terreno cercado com uma cerca de madeira. Entenda como requerer a retificação da área
Veja como solicitar o requerimento de retificação de área em 2021 e quais as vantagens de possuir esse documento

A demarcação de terras nem sempre foi feita de forma correta pelo Registro de Imóveis no Brasil. O passar dos anos revelou um serviço deficiente e que necessitava de atualização para se amoldar à sociedade moderna. 

Partindo desse pressuposto e com o objetivo de permitir o desenvolvimento da função social da propriedade, surgiu o instrumento de retificação de registro, que possibilita a correção dos erros e a expressão da verdade nos documentos públicos.

Nesse artigo vamos explicar como solicitar o requerimento de retificação de área em 2021. Não deixe de ler!

Veja também matéria completa sobre o que é retificação de área. 

O que é uma retificação de área

Retificação de área é o procedimento por meio do qual se faz a correção da descrição do imóvel presente no texto do Registro de Imóveis para corresponder à realidade do terreno, respeitando sempre as áreas públicas e os limites dos imóveis confrontantes. 

Em melhores termos, é o procedimento que realiza o ajuste entre a descrição das marcas e divisas que o imóvel realmente tem e a descrição que consta na Matrícula do imóvel.

De acordo com a legislação brasileira, a retificação de imóvel decorre do que dispõe o artigo 1.247, do Código Civil, que diz que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.

Além do mais, a Lei 6.015/73, que trata dos registro públicos, em seu artigo 212, dispõe que “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”.

Analisando os dispositivos citados, é evidente que a retificação de área corresponde à correção da descrição do imóvel, o que leva a um aprimoramento do direito de propriedade individual, contribuindo para uma melhor organização dos solos e dando vida à função social da propriedade.

Quem tem direito a retificação de área

Conforme dito mais acima e seguindo a regra do artigo 1.247, do Código Civil, que diz que se o registro não relatar a verdade, o interessado poderá requerer a sua retificação ou anulação, fica claro que tanto o proprietário do imóvel, quanto o herdeiro ou algum terceiro interessado possuem direito de requerer a retificação de área.

Nesse caso, é preciso esclarecer que além do proprietário da área, os terceiros interessados poderão requerer a retificação justamente porque seus direitos poderão ser diretamente afetados pelo ato, possuindo, assim, interesse jurídico e legitimidade.

Além disso, conforme determina o artigo 213, da Lei 6.015/73, o oficial do cartório pode fazer a retificação de área por iniciativa própria nos casos determinados pela lei.

Quais os tipos de retificação de área existentes

Analisando o inteiro teor da Lei 6.015/73, pode-se dizer que atualmente existem quatro tipos de retificação de área, são eles:

                               I.              Retificação de ofício: é a retificação feita por iniciativa do próprio oficial do Registro de Imóveis, quando acontece omissão, imprecisão ou falta de verdade e nos casos determinados pelo artigo 213, inciso I, da Lei 6.015/73.

                             II.               Retificação por requerimento do interessado: é a retificação feita através de pedido da parte interessada, que pode ser tanto o proprietário do bem, quanto algum terceiro interessado. Nesse caso, as possibilidades de requerimento estão descritas no artigo 213, inciso I e II, da Lei 6.015/73.

                            III.              Retificação Judicial: é a retificação que se desenvolverá por meio de processo judicial. Conforme determina o artigo 212, da Lei 6.015/73, é facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Além disso, o § 6º, do artigo 213, dispões que “havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente”.

                           IV.              Retificação Extrajudicial: é a retificação que se dá por meio de procedimento administrativo, no próprio Cartório de Registro de Imóveis, quando o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, e a requerimento do interessado, como bem dispõe o artigo 212, da Lei 6.015/73.

Quando a retificação de área é indicada?

De acordo com o que descreve o artigo 213, da referida Lei 6.015/73, o oficial procederá à retificação de área por iniciativa própria ou a requerimento do interessado quando houver:

·    Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; 

·    Indicação ou atualização de confrontação;

·    Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

·    Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

·    Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

·    Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

·    Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

A mais que isso, a retificação de área só pode ser feita através de pedido do interessado no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área.

Quanto custa uma retificação de área

Como é sabido, cada cartório de Registro de Imóveis vai apresentar tabela de preços para seus procedimentos, atualizada mensalmente. Dessa forma, o valor de uma retificação vai variar de acordo com a tabela de custas apresentada pelo cartório de Registro de Imóveis do local onde o imóvel está situado.

Agora que você já entendeu melhor o que é a retificação de área e seus pormenores veja como solicitar o requerimento de retificação de área.

Como solicitar o requerimento de retificação de área

Como dito anteriormente, a retificação de área está prevista no artigo 1.247, do Código Civil cumulado com o artigo 212, da Lei 6.015/73. Esses dois dispositivos legais possibilitam ao interessado solicitar um requerimento de retificação de área e iniciar um procedimento judicial para retificação de área.

O procedimento judicial para a retificação deve ser interposto pelo interessado, por meio de advogado, que irá protocolar no juízo competente a petição inicial devidamente acompanhada de documentos comprobatórios do que se está alegando, tais como Memorial Descritivo, mapa, Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, escritura de aquisição do imóvel e mais documentos já citados mais acima.

Impetrada a petição inicial, o juiz deve analisar o caso e as provas, podendo requisitar a manifestação do Cartório de Registro de Imóveis competente, que analisará o pedido e poderá fazer sugestões, as quais podem ser seguidas ou não, a depender do entendimento do juiz.

Encerrada essa parte de consulta, passa-se à sentença, que caso seja procedente, determinará a expedição de Mandado de Registro, que deve estar acompanhado das provas do processo e que deverá ser entregue ao Cartório de Imóveis para que se proceda à retificação da área na matrícula do imóvel em questão.

Como se sabe, o artigo 213, parágrafo 1º, da Lei 6.015/73, passou a admitir a retificação de área administrativa, realizada no próprio cartório, mediante requerimento do interessado, apresentados os documentos necessários exigidos pela lei.

Quais os documentos necessários?

·         Identificação do solicitante;

·         Identificação e caracterização do imóvel a ser retificado;

·         Identificação dos confrontantes do imóvel;

·         Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, em caso de imóvel rural, acompanhado da denominação e das características, confrontações, localização e área do imóvel;

·         Memorial descritivo, para exata localização do imóvel retificando;

·         Anotação de Responsabilidade Técnica – ART devidamente quitada;

·         Levantamento Topográfico e Levantamento planimétrico atual;

·         Planta da área, conforme consta na matrícula;

·         Assinatura reconhecida em cartório do proprietário atual do imóvel, dos confrontantes que constam na planta e do técnico responsável pelo levantamento topográfico;

·         Certidões dos Registro de Imóveis correspondentes aos imóveis retificando e confrontantes.

O que muda com a nova regra para as retificações de registro (Lei 10.931)

A Lei 10.931, que entrou em vigência em agosto de 2004, alterou significativamente a Lei de Registros Públicos por meio de seu artigo 59, especialmente os artigos 212 e 213, que se referem à retificação de registros. Antes da alteração, os artigos 212 e 213, da Lei 6.015/73, possuíam a seguinte redação:

Art. 212. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.

Art. 213. A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.

§ 1º A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá, com a devida cautela.

§ 2º Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestar sobre o requerimento em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar a mais de vinte anos.

§ 3º O Ministério Público será ouvido no pedido de retificação.

§ 4º Se o pedido de retificação for impugnado fundamentadamente, o juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias.

§ 5º Da sentença do juiz, deferindo ou não o requerimento, cabe recurso de apelação com ambos os efeitos.

Aqui, fica aparente a figura do erro de registro, classificado em: erro evidente, erro cometido pelo próprio oficial de registro e que pode ser corrigido por ele mesmo ou mediante apresentação de documento expedido pela autoridade competente. 

É o que acontece, por exemplo, quando o nome das partes foi escrito errado ou quando há omissão do estado civil; erro cuja retificação não causa prejuízo a terceiros, e erro cuja retificação pode gerar prejuízos a terceiros.

Com a modificação trazida pela Lei 10.931/04, retirou-se a figura do erro de registro e os referidos artigos passaram a vigorar com as seguintes disposições:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º , publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.

§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

§ 11. Independe de retificação:

I – a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos;

II – a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei.

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.

§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.

§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.

§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.

Como se vê, as alterações foram imensas. Nesse caso, atribuiu-se ao Oficial do Registro de Imóveis o poder de retificação de registros e averbações quando estes forem omissos, imprecisos ou faltarem com a verdade, além de permitir que ele próprio desse início ao processo de retificação nos casos determinados.

Posso retificar uma escritura já registrada?

Como bem determinam os doutrinadores brasileiros, não existe possibilidade de retificação de escritura se não participarem desse processo as mesmas pessoas que estavam presentes na celebração inicial do negócio, uma vez que a escritura nada mais é que o documento que comprova a manifestação de vontade das partes, conforme determina a lei, não existindo possibilidade de correção de manifestação de vontade alheia.

Em outras palavras, uma escritura só pode ser corrigida por meio de outra escritura, desde que as mesmas partes que compareceram na primeira manifestação de vontade compareçam também na segunda.
Nós, do escritório Borguezan Advocacia, seguiremos compartilhando informações importantes sobre a legislação vigente. Ainda tem dúvida sobre como solicitar o requerimento de retificação de área em 2021? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.

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